ERFPACHT ALKMAAR
De waarde van erfpacht
De meeste woningen en panden in Nederland staan op eigen grond. Toch zijn er ook een groot aantal die op grond staat die het eigendom is van iemand anders. Dit is erfpachtgrond. In Alkmaar wonen bijvoorbeeld 6.000 huishoudens op grond van de gemeente. Zij betalen jaarlijks canon, een soort huur, voor de grond waarop ze leven. De erfpachtcanon kun je echter ook afkopen voor een heel tijdvak en het is zelfs mogelijk de grond zelf te kopen. Sinds januari 2024 heeft de gemeente Alkmaar daar een tijdelijke regeling voor ingesteld, waardoor het voordeliger is om de grond te kopen van de gemeente.
Hoe werkt erfpacht?
Erfpacht is een soort bijzonder vorm van huur, waarbij je de grond eigenaar betaalt voor de grond waarop je leeft of onderneemt. De grond kan eigendom zijn van de gemeente, dit is gemeentelijke erfpacht, of van een andere eigenaar, dan heet het particuliere erfpacht. Gekoppeld aan de erfpacht zijn erfpachtvoorwaarden. Hierin staan regels over het gebruik van de grond waarop de woning of het bedrijfspand staat. Deze afspraken over de erfpacht, de canon en de looptijd worden bij de notaris vastgelegd in een akte van vestiging. In de erfpachtvoorwaarden staat bijvoorbeeld:
· Wie de erfverpachter is
· De duur van de erfpacht
· De bestemming van de grond en de woning
· De afspraken over de canon
· Welke lasten en onderhoud voor rekening van de erfpachter komen
· De opzeggingsmogelijkheden
· Of je toestemming nodig hebt van de erfverpachter om het erfpachtrecht over te dragen
· Of er bijzondere regels zijn waaraan de erfpachter zich moet houden, bijvoorbeeld dat het buitenschilderwerk een bepaalde kleur moet hebben, of (bij erfpacht in landelijk gebied) dat de erfpachter moet toestaan dat de eigenaar schapen op het terrein laat grazen.
Bij gemeentelijke erfpacht in Alkmaar zijn meestal de Algemene bepalingen voor uitgifte van voortdurende erfpacht 1978 van toepassing.
De waarde van erfpacht
Wanneer je een woning gaat verkopen die op erfpachtgrond staat, is dat belangrijke informatie voor de taxateur. Een pand dat niet op eigen grond staat is vaak goedkoper, omdat je de grond er niet bij hoeft te kopen. Maar de hoogte van de canon en de erfpachtvoorwaarden hebben wel invloed op de waarde van een woning en dus op de vraagprijs. Is de erfpacht al afgekocht voor de komende jaren? Is het mogelijk om de grond van de verpachter over te kopen? Welke beperkingen brengt de erfpacht met zich mee? Een taxateur zal al deze informatie mee moeten nemen in zijn berekeningen.
Moet ik erfpacht betalen?
Ben je zelf op zoek naar een woning en kijk je rond op internet? De meeste huizensites en makelaars vermelden de kadastrale gegevens bij een woning. Hierin kun je ook vinden of een woning op eigen grond staat of op verpachte grond. Eigendomsinformatie kun je ook zelf opvragen bij het Kadaster? Ook in het eigendomsbewijs, ook wel akte van levering genoemd, staat deze informatie.
Hoe hoog is de erfpachtcanon?
De hoogte van de canon is afhankelijk van meerdere factoren. In de gemeente Alkmaar wordt de canon berekend door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage. Op dit moment (2024) is dit 2%. Het canonpercentage wordt iedere 3 maanden opnieuw bepaald en is afhankelijk van de rente die de gemeente haar bank moet betalen. De grondwaarde is een percentage, de grondquote, van de WOZ-waarde van de woning. Voor de canon wordt altijd gerekend met de WOZ-waarde met de peildatum van 2 jaar geleden. Voor particuliere erfpacht kunnen heel andere regelingen en dus een andere canon gelden. Het is goed om je hierover goed te laten informeren door een makelaar of financieel adviseur.
Erfpacht afkopen
Wanneer je de erfpacht afkoopt, ben je in één keer van de canon af voor het komende tijdvak. Bij de berekening van die afkoopprijs, kijkt de gemeente naar de WOZ-waarde. Ook hier rekent ze met de peildatum van 2 jaar geleden. Daarbij gaat ze uit van de actuele grondwaarde. Op de vastgestelde grondwaarde brengt de gemeente een percentage in mindering van 1% per jaar (maximaal 30% in totaal) over het aantal jaren dat het tijdvak nog loopt. Hierbij houdt de gemeente ook rekening met de waardestijging van de grond en een rentevergoeding. Tussen 2027 en 2037 loopt het huidige tijdvak af, waardoor de gemeente nu druk bezig is de canonherziening voor te bereiden. Wat nu alvast bekend is, is dat het volgende tijdvak geen 50, maar 25 jaar zal duren. Ook zal in de meeste gevallen de canon fors hoger uitvallen, door de grondwaardestijging van de afgelopen jaren. De beste manier van afkopen is dus nu de grond zelf kopen.
De grond zelf kopen in Alkmaar
In de gemeente Alkmaar is in januari 2024 een tijdelijke regeling ingegaan die het mogelijk maakt om verpachte grond zelf te kopen. Als woning- of pandeigenaar koop je dan het bloot eigendom van de grond, waarbij je dus zowel het pand als de grond waarop het staat in je bezit krijgt. Hiermee vervallen alle erfpachtbepalingen uiteraard. Dankzij de regeling, die met terugwerkende kracht vanaf 2022 geldt, kun je de grond overkopen tegen een gunstig bedrag, volgens het prijspeil van 2021. Dat betekent dat gerekend wordt met de WOZ-waarde van 2019. Erfpachters die in 2022 en 2023 het bloot eigendom hebben gekocht, ontvangen een compensatie. Dit maakt het kopen van de grond substantieel aantrekkelijker dan de nieuwe canon afwachten. Op de website van de gemeente staat heel veel informatie over deze en andere erfpachtzaken. Hier kun je als pachter een indicatie en eventueel een offerte opvragen voor de aankoop van de grond.